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Dicas para Quem quer investir 03/02/2010

Dicas para quem quer investir


Consultores e investidores revelam estratégias para fazerbons negócios na hora de comprar, vender ou alugar imóveis

Joyce Meriguetti

 

Primeiro foi a queda da bolsa de valores, seguida pelo fortalecimento do mercado deimóveis econômicos e, mais recentemente, as mudanças na Lei do Inquilinato. Esses acontecimentos estão contribuindo para o surgimento de novos investidores no mercado imobiliário.Para quem quer ingressar nessa atividade, mas não sabe por onde começar ou para aqueles que estão dando os primeiros passos no mundo dos negócios, investidorese consultores com experiência em investimento imobiliário revelam suas estratégias.Na opinião deles, a localização é o ponto mais importante a ser observado.“O bairro tem de ter uma infraestrutura básica, comércio e serviços, além de perspectiva de melhorias ”, explica o consultor Ary Barbosa Bastos.O consultor imobiliário José Luiz Kfuri ressalta que é fundamental estudar o mercado e estar atento às obras que irão valorizar regiões. “Assim é possível se antecipar à especulação imobiliária e adquirir terrenos às margens desses locais a baixo custo”, afirma.No caso dos investidores que compram imóvel com a finalidade de locação, os  apartamentos de um ou dois dormitórios são investimentos certeiros , explica o diretorcomercial da Lopes no Espírito Santo, Marcos Murad.Isso porque os imóveis de menor valor estão mais próximos da renda média da população. Quando o assunto é aluguel, outro fator que deve ser levado a sério é a escolha dos inquilinos.Para medir o grau de risco de impontualidade no pagamento da mensalidade, o investidor Aloizio Munhão Filho soma os gastos do inquilino e equipara à proporção de renda líquida familiar.“Se a soma do aluguel, impostos e da taxa de condomínio ultrapassar 30% da renda líquida familiar, há grande chance de inadimplência”, explica.O empresário Jayme Gomes, que compra imóveis na planta para revenda, procura escolher unidades com preço até R$ 200 mil.Segundo ele, o ideal é que o imóvel seja revendido em um prazo de três meses depois dele pronto. “Nesse período já é possível aferir lucro ”, afirma

 

MANUAL DO INVESTIDOR


Perfil

> COMPRA PARA ALUGAR - Com o aluguel,em pouco tempo esse investidor começa a ter retorno do valor investido. Os imóveis mais procurados para locação são salas comerciais eapartamentos de 1 ou 2 quartos.

> COMPRA PARA VENDER – Existem dois tipos. Há aqueles que compram o imóvel na planta, acreditando na valorização, para aferir lucro na revenda do imóvel pronto. E os investidoresconhecidos como “galinha morta”, que compram o imóvel de quem está “apertado” por um valor abaixo do praticado no mercado e depois revendem pelo valor real. 

> COMPRA PARA REALIZAR - Esse investidor não age sozinho. Ele se une a um grupo, que cria uma sociedade por cota de participação, como se fosse um fundo de investimento. Ameta do investimento pode ser a realização de um grande empreendimento ou aquisição de imóveis de pequeno porte ou de lotes.


Prazo


> RETORNO IMEDIATO - É comum acontecer em lançamentos imobiliários,quando o investidor faz a reserva de uma unidade e, na hora da compra, é surpreendido por uma pessoa que se propõe a pagar o ágio, ou seja, um valor a mais do que o preço do imóvel para ficar com ele.

> RETORNO A CURTO PRAZO - O investidor compra uma unidade abaixo do valor do mercado e coloca à venda pelo preço real do imóvel.

> RETORNO A MÉDIO PRAZO - É o caso dos imóveis comprados na planta e que vão ficar prontos dentro de dois anos. No período de construção, a unidade já acumula valorização e,quando pronta, pode ser revendida por um valor maior ou ser alugada.

> RETORNO A LONGO PRAZO - O investidor aposta na compra de áreas onde serão realizadas obras de melhoria na infraestrutura, que irão garantir a valorização futura. Depois, negociacom as incorporadoras.


Tipos de imóvel 

> NOBRES - Em locais nobres e próximo à praia, os imóveis mais desejados são os dos andares mais altos e que ficam de frente para o mar. O investimento é alto, e o retorno podedemorar.

 > POPULARES- Esses empreendimentos, geralmente, têm muitas unidades. Elas são mais baratas e, por isso, vendidas e alugadas mais rapidamente.

> COMERCIAIS - Salas comerciais são muito procuradas para locação. É importante que o empreendimento tenha grande investimento em tecnologia e em segurança. Tambémdeve estar próximo a áreas residenciais.

 > TERRENOS - Os terrenos devem ser adquiridos em locais pouco valorizados, mas com promessa de valorização ou em lugares que estão há muito tempo sem lançamentos,embora tenham grande demanda por unidades residenciais.


O que garante valorização

> LOCALIZAÇÃO - O bairro onde o imóvel está situado tem que ter infraestrutura básica, comércio e serviços, além de perspectiva de melhorias.

 > PROJETO - Evite investir em apartamentos com sol da tarde e prefira condomínios com área de lazer.

> OBRAS - Construção de novas rodovias, implantação de sedes de grandes empresas e shopping centers implicam em valorização dos terrenos no entorno.
 

Aluguel

> EM GERAL, os apartamentos menores, de um ou dois dormitórios, são os mais procurados para locação, porque o valor está mais próximo da renda média da população.

> PELOS MENOS 25%do valor recebido mensalmente deve ser poupado para ser usado na manutenção do imóvel, que sofre depreciações com o tempo.


Revenda

> EM LARANJEIRAS, Jardim Limoeiro e Valparaíso, na Serra, salas comerciais, lojas e apartamentos de dois quartos terão boa saída.

 > NOS BAIRROS de Vila Velha, Glória, Santa Inês, Jóquei, Parque das Gaivotas, Ataíde e entorno da avenida Carlos Lindenberg, a aposta é em unidades residenciais econômicas.

> BENTO FERREIRA, em Vitória, e a rodovia Darly Santos, em Vila Velha, são áreas promissoras. Investidores compram terrenos e casas nesses locais para depois negociar com os incorporadores. 


Fonte: os consultores José Luiz Kfuri, Ary BarbosaBastos e Marcos Murad e os investidoresAloizio Munhão Filho e Jayme Gomes.
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