Construção a preço de custo: o que é e como funciona

O recente anúncio de um empreendimento imobiliário em Jardim da Penha, Vitória, comercializado pelo sistema de construção a preço de custo, voltou a chamar a atenção para uma modalidade de incorporação que, embora ainda pouco compreendida por parte dos consumidores, está prevista na legislação brasileira há mais de 60 anos.

Regulamentada pelos artigos 58 a 62 da Lei nº 4.591/1964, a incorporação por administração oferece vantagens importantes quando corretamente estruturada e administrada. Por esta lei, os próprios adquirentes participam, se responsabilizando pelo custeio da construção, mediante aportes na conta específica do condomínio, destinados ao pagamento das despesas efetivas da obra.

No Espírito Santo, a Galwan Construtora e Incorporadora utiliza esse sistema desde sua fundação, em 1987. Ao longo de quase quatro décadas, a empresa desenvolveu procedimentos de governança que incluem acompanhamento contábil e financeiro, além da fiscalização pela Comissão de Representantes eleita pelos adquirentes (chamados de condôminos na Galwan), conforme previsto na legislação.

Para o fundador e diretor-presidente da empresa, José Luís Galvêas Loureiro, o diferencial dessa modalidade vai além da possibilidade de economia: está na organização jurídica e financeira que sustenta o empreendimento.

Filosofia de construção coletiva e transparência

“O condomínio a preço de custo não é simplesmente uma maneira diferente de viabilizar novos imóveis. É uma filosofia de construção coletiva, na qual os participantes são os verdadeiros responsáveis pelo empreendimento, e a administradora tem o compromisso de conduzir a obra com competência, transparência e respeito absoluto ao interesse do grupo, com equidade entre os condôminos”, explica Galvêas.

Na incorporação por administração, os condôminos são titulares dos direitos sobre o terreno e a construção. Os recursos destinados à obra são de responsabilidade dos condôminos, mas geridos pela administradora e síndica eleita do condomínio. Tudo é feito em nome do condomínio, que possui CNPJ e conta bancária próprios.

As contratações, os pagamentos e as demais despesas, por exemplo, são em nome e por conta do condomínio. À Galwan cabe a administração condominial, nos termos dos documentos formalizados na adesão dos condôminos, e a responsabilidade técnica pela execução da obra. A remuneração dos serviços se dá conforme as condições contratuais estabelecidas, tanto para administrar quanto para construir.

Essa estrutura proporciona uma separação patrimonial e financeira dos recursos de cada empreendimento, em consonância com princípios de proteção que também estão presentes no regime do patrimônio de afetação.

Segregação de recursos e proteção ao condômino

Galvêas esclarece que não se pode afirmar que os dois regimes jurídicos da incorporação imobiliária sejam idênticos, mas de reconhecer que a construção por administração já incorporava, desde 1964, princípios fundamentais de segregação de recursos, fiscalização e proteção do interesse coletivo.

A filosofia da lei estabelece mecanismos importantes de controle, especialmente por meio da Comissão de Representantes, do acompanhamento dos custos e da responsabilidade de cada um dos participantes. Além disso, a lei impõe condições em favor do condomínio visando garantir a conclusão da obra.

“Na nossa experiência, o verdadeiro diferencial não está simplesmente em chamar um empreendimento de ‘condomínio a preço de custo’. Está na maneira como ele é estruturado, na qualidade do orçamento, na competência técnica da administradora, na transparência da gestão e na efetiva participação dos condôminos. São eles os responsáveis pelos recursos financeiros e que, junto com a construtora, se comprometem a concluir a obra, atendendo as expectativas de todos.

Aspecto histórico: lições de crises no mercado imobiliário

A incorporação por administração tem um aspecto histórico pouco conhecido: em diversas situações, foi uma alternativa para a conclusão de empreendimentos originalmente comercializados a preço fechado, quando as incorporadoras enfrentaram dificuldades financeiras e não conseguiram dar continuidade às obras.

Um exemplo emblemático foi o da Encol. Após a falência da empresa, diversos grupos de adquirentes precisaram se organizar, assumir responsabilidades e buscar soluções para concluir os empreendimentos que haviam adquirido.

Nessas situações, compradores de unidades imobiliárias, que originalmente haviam contratado a entrega de imóveis prontos por determinado preço, se organizaram para concluir a obra, muitas vezes utilizando mecanismos semelhantes aos da construção por administração.

Mas isso não é simples. Envolve obstáculos jurídicos, burocráticos, financeiros e operacionais, além de exigir negociações complexas, liderança, desprendimento e, sobretudo, espírito de solidariedade entre os adquirentes. Por isso, nem todos conseguem superar as dificuldades, e alguns empreendimentos permanecem inacabados durante muitos anos.

Uma das situações mais graves ocorre quando os valores pagos pelos compradores não encontram correspondência no estágio efetivamente executado da construção.

Quando essa diferença é muito expressiva, pode indicar que recursos para determinado empreendimento foram utilizados para outras finalidades, inclusive para financiar outras obras. Naturalmente, cada situação exige apuração específica.

Esse risco se torna particularmente relevante quando não existe segregação patrimonial e financeira adequadas. Seja porque o empreendimento antecedeu a legislação do patrimônio de afetação, seja porque esse regime não foi adotado, ou porque suas regras não foram devidamente observadas.

Modelo é vantajoso, mas exige responsabilidade

Galvêas lembra que a filosofia da incorporação por administração pode proporcionar importantes vantagens econômicas. No entanto, exige responsabilidade de todos, porque o custo final da construção corresponde às despesas efetivamente necessárias para sua realização.

“Considero positivo que outras empresas passem a trabalhar com essa modalidade. Quanto mais o mercado compreender seus fundamentos e suas responsabilidades, melhor para os adquirentes e para o próprio setor imobiliário”, afirma o empresário, lembrando que a Galwan tem experiência de quase quatro décadas e pode contribuir muito para esse esclarecimento.